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继承房产,这些程序你要了解!
发布时间:2019-10-05
 


继承开始后,有人以为财产不需要办理额外手续就直接归自己所有,有人知道需要办理过户,但不知该如何办理。本期小佳问答,以最受关注的房产为例,为你解答继承财产时的困惑。

文章来源:佳和家事(lawyer6666)授权转载

作者丨小佳问答编辑组

投稿:tougao@askmylawyer.cn

一、有了公证遗嘱,能否直接办理房产过户?


答:目前有三种方式可办理房产继承的过户:


第一种:自行提供材料(遗嘱、死亡证明、继承人与被继承人亲属关系证明等)去不动产登记机构申请房屋过户登记;


第二种:拿着法院的生效文书,如判决书、调解书去不动产登记机构申请房屋过户登记;


第三种:如果当事人自愿前往公证机构办理相应的继承权公证,当然也可以凭公证文书办理房屋过户手续。


因此,可以凭借公证遗嘱及其他材料直接办理房屋过户,无需再办理继承权公证。


二、没有公证遗嘱或者没有遗嘱,能否办理过户?


答:没有公证遗嘱或没有遗嘱的情况下,也可以办理过户。需要所有的继承人带身份证、产权证、死亡证明、户口本以及其它可以证明与被继承人亲属关系的证明到不动产登记机构办理房产过户手续。


三、继承房产是否需要办理继承权公证?


答:房产继承不是必须要办理继承权公证,继承权公证是确认当事人是否享有遗产继承权的证明。但如果当事人选择办理继承权公证,需按下面要求办理:


(1)提供被继承人死亡证明,包括死亡注销户口证明和居民死亡医学证明;


(2)提供被继承人与继承人的亲属关系证明,包括人事档案保管部门开具的亲属关系证明、结婚证明、独生子女证明、派出所证明等;


(3)提供被继承人遗产凭证,如房屋产权证明、银行存款证明、股权证明等等;


(4)提供继承人身份证件,包括身份证、户口本;台港澳人员提供通行证;境外人员提供护照;


(5)所有继承人需亲自到公证处办理。 


四、房产过户需要全部继承人到场吗?


答:一般在房产过户时,原则上需要全体继承人到场。具体来说,如果继承人之间没有异议并且愿意配合,可以选择直接到场过户或者办理继承权公证手续;若继承人无法达成一致或者不配合公证,可通过法院诉讼途径取得生效判决书或调解书后,持该类文书办理过户。


五、能否凭法院判决书、调解书,直接过户房屋?


答:可以。具体来说,对因继承而发生的房屋所有权转移登记,房地产交易中心根据人民法院已发生法律效力的民事判决书、民事调解书,外加常规需要提交的资料,如当事人身份证明、不动产权证书、不动产登记申请书等,可以办理变更所有权登记,即变更登记到继承人名下。


六、能否放弃继承房产?


答:继承人有权依照自己的意愿作出接受或放弃继承权的决定。被继承人留下房产,不想继承房产的继承人,可以做出放弃继承的承诺,遗产由其他继承人继承。


七、继承房产,过户涉及的税费有哪些?是否有遗产税?


答:办理房产继承过户,涉及的费用主要是房产过户的税费、房屋评估费用及可能存在的继承权公证费用。


首先,房产继承过户的税收包括:(1)契税。法定继承人继承房屋权属不属于契税征税范围,不需要缴纳契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的,需要按规定缴纳契税,税率为3%,计税价格由征收机关按照市场价格核定。计征契税的成交价格不含增值税。(2)印花税。个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税,税率万分之五。


其次,房产价值评估费用;根据沪价房(1996)第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算,房地产价格总额(万元)累进计费率‰100以下(含100)5101以上至1000部分2.5*1001以上至2000部分1.52001以上至5000部分0.8*5001以上至8000,部分0.4*8001以上至10000,部分0.2*10000,以上部分0.1。


最后,如果继承人选择做继承权公证,那么根据上海市物价局、市司法局联合出台的《上海市实行政府定价的公证服务项目目录和收费标准》(已于2017年10月23日起开始执行),继承权公证的收费标准按照受益份额的面积计算,每平方米80元,证明单方赠与或者受赠的,减半收取。


目前我国尚未有遗产税,但是继承的房产一旦再出售时,需要交纳个人所得税,具体是以缴税的转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的使用税率计算缴纳个人所得税。具体需要根据房屋的情况以及当地的税收政策来计算,可以咨询当地的税务机关,以获得明确的解答。


TIPS:


实务中,经常出现房产二次出售时才发现没有办理继承手续的情况,为避免这种风险的发生,建议大家在发生继承后,尽早办理房产过户手续和相关税费的交纳,使继承到的财产在市场中能更加顺利地流通。


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