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关于议事规则和管理规约的修改说明
发布时间:2019-11-11
 


《议事规则》及《管理规约》草案公布后,收到了部分业主的反馈意见,筹备组进行汇总后加以讨论,对部分条款进行了修改。由于这些意见均来自网络,故只通过网络进行公开回复。

议事规则部分:

1.      第六条中对业主代表的产生办法进行调整。对业主代表征求所代表业主意见的方式不再要求必须是书面。对业主代表空缺的情况予以补充。

2.      第八条补充网络表决方式。

3.      第二十二条,对业主大会、业委会工作经费的额度、来源进行修订。对工作经费不足或有结余的情况的处理办法进行了补充。

4.      第二十三条,对业委会成员的津贴额度和津贴总额进行了调整。

5.      调整了部分用词及行文不规范之处。

6.      修改部分已用蓝色字体标出。

管理规约部分:

管理规约部分不涉及重大调整,只对部分用词及行文不规范之处进行了调整,不部分表述不完善的地方进行了修订。修改部分已用蓝色字体标出。

鉴于公示期并未结束,后续公示期内可能仍有修改,本次修改稿不能视为最终表决文件。最终表决文件会在公示结束后进入业主大会投票时随正式候选人公示文件一同公布,请各位业主务必依据最终文件决定自己的投票意向。

筹备组

2019120



业主大会议事规则(草案)

 

本议事规则经     日业主大会通过

 

第一章    

   第一条 根据国务院《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和相关法律、法规的规定,就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期、业主大会和业主委员会经费等事项做出约定。

    第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会设立的业主委员会为执行机构。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

第三条 业主大会代表和维护物业管理区域内的全体业主在物业管理活动中的合法权益,保障物业的合理、安全使用,维护本物业管理区域内的公共秩序,创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

 

第二章     业主大会

第四条 业主大会共同决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)续筹和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

第五条 业主大会可以选择下列形式召开会议,具体会议形式由业主委员会确定。

(一)集体讨论的形式;

(二)书面征求意见的形式。

第六条 采用集体讨论形式召开业主大会的,选择以下两种方式中的一种,具体方式由业委会或业主大会筹备组决定

(一)由业主参加大会会议;

(二)由业主推选业主代表参加会议;业主推选业主代表参加业主代表会议的,业主代表产生方式如下:

1楼栋按照每40人推选一名业主作为该栋楼的业主代表,参加业主代表大会;

2业主代表应由本楼栋业主担任,需要本栋楼半数以上业主同意,方可成为业主代表。

3对业主代表空缺的,由业委会成员代为行使业主代表职权,收集和反馈本楼栋意见,但不具备投票权。

第七条 业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见,并在业主大会会议上如实反映。

第八条 业主大会采用以下方式相结合进行表决

(一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主自行将个人意见投入投票箱内,经业主委员会(业主大会筹备组)统计汇总,公布表决结果;

(二)专人送达、回收意见:由业主委员会(业主大会筹备组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见,经业主委员会(业主大会筹备组)统计汇总,公布表决结果;

(三)电话表决:由业主委员会(业主大会筹备组)组织有关人员按物业登记通讯方式收集业主意见,经业主委员会(业主大会筹备组)统计汇总,公示表决结果;

(四)网络表决:由业主委员会(业主大会筹备组)在正式投票前公布网络投票用邮箱地址、专用qq号码、微信号码,业主本人将本人证件、房屋证明文件和选举意见通过指定方式的一种进行提交,经业主委员会(业主大会筹备组)统计汇总,公示表决结果。

第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

原则上业主大会每年至少召开一次全体会议。

有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,业主委员会无力履行职责时,由辖区街道办事处组织,或委托辖区社区负责组织业主召开:

(一)20%以上业主提议;

(二)发生涉及全体业主共同利益事项,需要及时处理的。

(三)业委会换届选举或补充选举的

第十条 业主大会会议按下列程序召开:

(一)会议筹备工作

业主委员会(业主大会筹备组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议,草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。

(二)发布公告

业主大会召开会议前15日,由业主委员会(业主大会筹备组)将会议时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

(三)征询意见

采用书面征询意见形式的,业主委员会(业主大会筹备组)发放征询意见表或选票,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

(四)回收统计意见

业主委员会(业主大会筹备组)根据第九条的规定回收业主意见,进行意见汇总或者票数统计。

(五)公告大会表决结果

业主委员会(业主大会筹备组)应在小区内明显位置公告征询意见或投票统计结果,接受业主的查询和监督。

业主委员会(业主大会筹备组)根据征询意见或投票统计结果形成,以书面形式在物业管理区域内明显位置公告。

业主委员会(业主大会筹备组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。

第十一条 业主在业主大会会议上的投票权。业主有一个产权的在计算业主人数时为一个业主;多人拥有一个产权的在计算业主人数时为一个业主;一个业主拥有多个产权的,按实际产权数确定业主数量。业主的专有面积有产权证的以产权证标明为准,无产权证的以测绘部门测绘的面积为准,没有测绘的以购房合同标明的面积为准。未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票。

第十二条 业主在行使选举权时,应书面委托代理人参加。

第十三条 涉及支取专项维修资金、解聘物业服务企业等重大事项,在业主大会召开之前,事先告知辖区房地产行政主管部门和街道办事处(或乡镇人民政府)、社区居民委员会,并在其监督指导下严格按程序召开业主大会。

 

第三章   业主委员会

 

第十四条 业主委员会除依法履行职责外,同时履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)监督物业服务企业所收缴的物业费资金使用情况。

(十)业主大会赋予的其他职责。

第十五条 业主委员会委员应符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全行为能力的业主;

(二)遵守国家的有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五)具有一定组织能力;

(六)具有必要的工作时间。

第十六条 业主委员会设委员 9 名,其中主任1名,副主任 2 名,主任、副主任在全体委员中选举产生。

业主委员会委员每届任期 3 年,委员可以连选连任。

第十七条 业主委员会会议应当按下列规则召开:

(一)会议由主任或委托的副主任负责召集;

(二)委员因故不能参加会议的,提前1日向业主委员会召集人说明;

(三)提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;

(四)做好会议书面记录,并由参加会议的委员签字;

(五)会议必须有过半数委员出席,做出决定须经到会委员人数半数以上同意。

业主委员会做出的决定,应当以书面形式在小区明显位置向全体业主公告。

第十八条 业主委员会委员缺额人数超过委员总数1/2时,应当在 1月内召开业主大会,及时完成业主委员会委员的补选工作;补选业主委员会委员的办法参照业主大会选举业主委员会委员的办法进行。

第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会委员资格自行终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(二)丧失民事行为能力的;

(三)依法被限制人身自由的;

(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

第二十条 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管,并按印章管理制度使用。

使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。

第二十一条 业主大会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料,由业主委员会指定专人保管。

第二十二条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。经费额度为2万元/月,其来源为:

(一)每年物业费收入的3%做为业委会的经费;

(二)如第(一)项不满足工作经费额度的,从共用部位、共用设施设备经营收益中提取并补充至2万元/月;

经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次,接受业主的监督。

业主委员会活动经费用于下列开支:

(一)业主大会会议、业主委员会会议开支;

(二)必要的日常办公费用;

(三)有关人员津贴(含业委会成员津贴)

(四)组织业主开展相关文化娱乐等活动经费;

(五)针对本小区特困人员给予一定的补助;

(六)组建本小区各类活动队伍,丰富文化生活;

(七)业主委员会的办公用房、办公设施设备的购买。

如工作经费不足,或需要其他经费开支的,总额10万元以下的,需经业主代表大会表决,半数以上同意,公示后执行;10万元以上的,需召开业主大会进行表决,半数以上同意,公示后执行。

工作经费有结余的,低于5万元的,直接转入下一年度的工作经费使用;超过5万元的,超出部分应转入公共收益,另行分配。

第二十三条 业主委员会成员的津贴

(一)业主委员会的津贴总额为1万元/月;

(二)单个业主委员会正式委员的津贴不超过700元/月;

(三)候补委员不发放津贴;

(四)有公职的业委会成员根据相关要求不能在其他单位收取酬金的,经公示后不再支付;

(五)业委会如设置专职秘书的,其津贴额应计入业主委员会总额,具体金额由业主委员会根据岗位需求和津贴情况设定;

(六)业委会需每个季度公布一次津贴发放情况;

(七)业委会认为需要提高津贴额度的,需向业主公示要求提高的理由。提高额度在10%以内的,经业主代表投票,三分之二多数同意可以执行;提高额度在10%以上的,需经过业主大会半数以上同意,通过并公示后方可执行。业委会提出提高津贴额度请求,距离上次提出相关请求的间隔不得少于12个月;

(八)业委会津贴如有结余,可以转入下一年度使用,但不得以任何形式另行发放给业委会个人。

第二十四条 业主委员会换届选举程序及补选办法

业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举。具体换届程序如下:

(一)召开业主委员会会议,布置换届工作;

(二)向业主公示业主委员会换届的公告;

(三)完成换届的准备工作:

1、按照业主大会议事规则的规定,起草业主委员会委员推荐办法并公示;

2、起草业主委员会委员选举办法并公示;

3、确认业主人数和业主的专有面积并公示;

4、起草物业管理实施情况的报告并公示;

5、确定业主委员会候选人名单并公示;

6、确定业主大会召开的时间、地点、方式和内容;

7、完成业主大会的其他准备工作。

(四)发布会议通知;

(五)印制选票;

(六)按照会议通知的方式召开业主大会;

(七)公布业主大会选举结果;

(八)组织召开新一届业主委员会会议,完成交接。

 

第三章     

第二十五条 业主大会议事规则经物业管理区域内1/2以上的业主参加,且占参加总人数1/2以上业主通过后生效,修改及解释权归业主大会。



管理规约(草案)

 

第一条为维护本物业管理区域辖区内内全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境卫生和正常秩序,保障物业的安全与合理使用,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南昌市物业管理条例》等有关法律,结合本小区实际,制定本规约。

第二条本物业的基本情况

(一)物业名称:万达星城

(二)坐落位置:南昌市红谷中大道99

(三)物业总建筑面积:48万平方米

(四)物业类型:住宅、商铺

(五)物业管理区域四至:

东至:赣江中大道

南至:南斯友好路

西至:红谷中大道

北至:翠苑路

第三条本规约对本物业管理区域辖区内内全体业主和物业使用人均具有约束力。

第四条业主转让或出租物业时,应将本规约向受让人或承租人明示,并应将物业转让或出租情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

业主在与他人建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知对方遵守本规约。

第五条业主应参加业主大会,并对业主大会、业主委员会、物业服务企业以及相关单位在物业管理方面的工作予以必要的配合。

第六条业主对下列享有共有的权利、并履行共同管理的义务

(一)公共场所,包括道路、绿地、休息地、空余地、公共走廊、连廊、公共楼梯间、天台、运动与锻炼场所、紧急逃生与避难场所等;

(二)公共设施,包括电梯、给排水设施二次供水设施及水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲与门禁系统安全防护与监控设施、通讯设施、巡更设施、休闲与运动设施等;

(三)物业服务用房;

(四)其他,包括公共建筑物的承重结构、主体结构等。

第七条业主应遵守法律、法规的约定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供气、供热、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护、房屋外观等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第八条业主、物业使用人应当按照规划部门批准的用途使用物业。因特殊情况需要改变物业用途的,除遵守法律、法规以及本规约外,应当征得有利害关系的业主同意,并报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。

第九条业主依法行使物业专有权利和共有权利时,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益和业主的共同利益。

第十条业主装饰装修作业时应遵守以下约定:

(一)业主应将装饰装修施工时可能会产生环境影响(固体废弃物、噪声、粉尘)及可能会影响的公共设施(给排水、电、气),以及临时占用公共通道等如实告知物业服务企业,并作出文明施工承诺,在物业服务企业办理进小区施工许可并接受物业管理公司的监督

(二)应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所;

(三)本物业管辖区内的装饰装修施工时间为工作日的上午800-1200下午14:00-18:00,其他时间不得有扰民施工;

(四)业主应履行文明施工承诺,因违背文明施工承诺而影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的,应承担相应的责任;

(五)因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十一条物业在使用过程中存在安全隐患,已经或即将危及公共利益及他人利益时,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务的,物业服务企业可在社区居民委员会、业主委员会有关人员到现场见证下进入物业内部应急维修,维修所需的费用由责任人承担。

第十二条因维修保养物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。

第十三条因维修养护物业,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。

第十四条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理、并确保空调外机无安全隐患。

第十五条业主及物业使用人使用电梯,应遵守本物业管理区域辖区内的电梯使用管理规定。损坏电梯设备的,应承担相应的赔偿责任。

第十六条物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位、车库,仅限用于满足物业管理区域业主需要。其他临时车辆的管理办法,由业委会和物业管理企业协商后另行公布

第十七条物业管辖区内的车辆行驶和停放,应遵守本物业管辖区内的车辆行驶和停放规则。

业主对机动车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订机动车辆保管合同。

第十八条本物业管辖区内禁止下列行为:

(一)擅自拆改房屋承重结构;

(二)破坏或者擅自改变墙体外观;

(三)违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施;

(四)侵占绿地、毁坏花草树木;

(五)乱设摊点或者乱到垃圾、堆放杂物、高空抛物、不文明晾晒;

(六)擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

(七)超过规定标准排放噪音;

(八)排放或者堆放有毒有害物质、堆放易燃易爆物品;

(九)占用、封闭或者堵塞疏散通道、安全出口、消防车通道,损坏或者挪用消防设施;

(十)违反规定饲养动物;

(十一)法律、法规禁止的其他行为。

第十九条业主和物业使用人在本物业管辖区内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:

(一)不得影响其他业主及物业使用人的正常生活;

(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人;

(三)应当及时处置动物的排泄物,不得影响公共环境的卫生和美观。

第二十条业主应当按规定交纳专项维修资金,资金余额不足首次归集数额的30%时,应当按规定续筹。

第二十一条本物业管辖区内内发生的需要全体业主分担的费用由业主大会决定;

第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或者从事租赁等经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。

按照前款规定获取的收益,由业委会进行管理。

第二十三条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

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